Viagers et Reverse Mortgages : financer sa retraite grâce à l'immobilier ?

Résumé :

- la vente en viager a aujourd'hui encore une connotation négative

- cependant, ce type de vente peut permettre une retraite plus confortable et aider au financement de la dépendance

- preuve de l'intérêt pour ce produit, plusieurs investisseurs français, dont la caisse des dépôts, comptent créer un fonds d'investissement en viager d'une valeur de 100 millions d'euro[1]

- la croissance récente du marché du reverse mortgage aux États-Unis peut amener à penser qu'un développement plus important du viager est possible en France

Le viager ? A l'évocation du mot, vous vous êtes sans doute souvenu du film de Pierre Tchernia ou du fait que Jeanne Calment, elle-même, avait vendu en viager à son notaire qui, malheureusement pour lui, s'en est allé avant elle. Ajoutez à cet héritage culturel, le fait que le viager soit un contrat lié à la mort – un sujet à connotation pour le moins négative –, qu'il est parfois associé à une volonté de déshériter ses enfants et vous avez, dès lors, de nombreuses raisons expliquant la connotation souvent négative de ce produit. D'ailleurs, le débat sur la « moralité » du viager ne date pas d'hier. Ce dernier existait dans l'Ancien Droit qui a prévalu jusqu'à la Révolution et la question de savoir s'il fallait le maintenir dans le cadre du code civil a donné lieu à un débat animé.

Alors pourquoi aujourd'hui un intérêt renouvelé pour le viager ? Pourquoi, par exemple, plusieurs investisseurs institutionnels ont-ils récemment décidé de créer un fonds d'investissement dédié au viager à hauteur de cent millions d'euro ? Le présent article tentera de répondre à ces différentes questions et de mettre en parallèle le viageret son « équivalent » américain le reverse mortgage.

Qu'est ce qu'un viager en France ?

Le contrat de vente en viager est un contrat de vente d'un bien immobilier. Dans le cas d'un vendeur du bien en viager qui souhaite continuer à vivre dans celui-ci[2] , le vendeur retient un droit d'habitation et, à sa mort, l'acheteur sera libre de disposer du bien. Le paiement effectué par l'acheteur pour obtenir ce dernier est constitué de deux parties : un bouquet et une rente. Le bouquet est une somme versée au moment de la vente et la rente est une somme que l'acheteur doit verser au vendeur jusqu'au décès de celui-ci. Au final, le contrat de vente devrait satisfaire l'équation (avec VA pour Valeur Actualisée) :

Prix du Bien = Bouquet + VA(Rente) + VA(Loyer)

Comme le vendeur conserve le droit de rester dans son logement, l'acheteur ne pourra pas louer le bien dont il possède l'abusus. C'est pourquoi la valeur actualisée des loyers que celui-ci ne pourra percevoir est incluse dans l'équation[3] .

Pour une rente donnée, la valeur actualisée de la rente sera plus grande si l'espérance de vie du vendeur est élevée. En effet, si celui-ci a une espérance de vie plus longue, il devrait recevoir la rente pendant plus longtemps, ce qui augmente le coût du versement de la rente pour l'acheteur. De même, plus la rente est élevée plus le bouquet sera faible.

Dans le cas du viager, l'élément de controverse est la rente[4] . Certains y voient un « pari sur la mort » puisque l'acheteur a intérêt à ce que le vendeur meurt tôt pour ne pas avoir à lui payer la rente. C'est toute la logique du film de Pierre Tchernia. Comme on le verra plus tard, un des avantages de créer des fonds d'investissement d'achat en viager est probablement de réduire cette idée de « pari sur la mort ».

A quoi sert un viager ? Trois explications.

La rente viagère est-elle si peu répandue ? En fait, non. Unerente viagère est par définition une rente versée jusqu'au décès du bénéficiaire. Or la plupart des retraités financent aujourd'hui leur retraite via une rente viagère : leur pension de retraite. Une rente viagère est un type particulier d'assurance où le bénéficiaire est assurée contre le risque de vivre longtemps. Avant l'instauration de systèmes de retraite publics, soit les gens n'étaient pas assurés contre le risque de longévité, soit ils pouvaient s'assurer d'autres manières : vente en viager, achat d'une rente viagère en échange d'un capital (ce qu'était en quelque sorte la tontine), via la famille (les plus jeunes entretenant les plus âgés).

Cela nous ramène à l'intérêt de vendre en viager. Pour une partie importante des ménages, en France ainsi que dans de nombreux autres pays, l'immobilier représente une part significative, voir même la majeure partie, de leur patrimoine[5] . Étant donné que de nombreuses personnes souhaitent rester dans leur logement, elles ont tendance à ne pas le vendre. Or, un moyen de pouvoir rester dans son logement tout en bénéficiant de revenus supplémentaires est la vente en viager. C'est notamment pourquoi, historiquement, les personnes vendant en viager ont souvent été des veuves : des personnes avec des pensions de retraites faibles mais avec un patrimoine immobilier parfois important.

On peut se demander si l'intérêt potentiel de la vente en viager est plus faible aujourd'hui, du fait de la généralisation des pensions de retraite, qu'elle ne l'était auparavant. Une manière assez simple d'évaluer cet intérêt est de regarder la différence entre le montant des pensions de retraite et le coût de la dépendance, c'est-à-dire le coût lié à la perte d'autonomie à des âges avancés. En 2009, le coût de la dépendance à domicile était d'environ 1800€ par mois et de 2300€ en institution. Dans le même temps, la moitié des français touchaient une pension de retraite de moins de 1000€ par mois, le montant des aides de l'État étant en moyenne de 450€[6] . On voit donc que les pensions de nombreux retraités sont insuffisantes pour financer leurs besoins s'ils tombent en dépendance. La vente en viager semble donc potentiellement intéressante pour de nombreux retraités, offrant en plus la perspective d'une retraite plus confortable[7] .

Un avantage du viager est également qu'il peut permettre de léguer plus tôt à ses potentiels héritiers, peut-être à un moment où ceci leur est plus utile. C'est notamment une des fonctions du bouquet. Le viager n'est donc pas forcément en opposition à l'idée de vouloir léguer une partie de sa richesse à ses enfants par exemple.

Acteurs institutionnels : quel avantage pour le développement du viager ?

Les ventes en viager ne représentent à l'heure actuelle qu'une infime part du totale des transactions immobilières en France (un peu plus de 0,5% de celles-ci). On peut toutefois penser que la plus forte implication d'acteurs institutionnels peut contribuer à augmenter le volume du marché et sa part dans l'ensemble des transactions immobilières.

Un premier avantage est de réduire cette idée de « pari sur la mort ». L'idée de contracter avec une personne qui a intérêt fort à ce que vous ne viviez pas trop longtemps est sans doute plus que désagréable et peut-être considérée parfaitement immorale. On peut imaginer que de nombreuses personnes refusent de vendre en viager pour cette raison et le considère comme un ultime recours. Un fonds important qui investit dans l'achat en viager joue lui sur la loi des grands nombres. La longévité d'un vendeur seul joue un rôle minime sur le rendement du fonds et donc on imagine moins l'acheteur institutionnel espérer plus que tout le décès de celui-ci, comme ce pourrait être le cas pour un acheteur individuel. 

Un deuxième avantage est que le risque de contrepartie est sans doute plus faible. En effet, il est assez imaginable que l'acheteur en viager puisse ne plus être en mesure de verser la rente, ce qui expose le vendeur au risque de ne pas recevoir la rente pour laquelle il a initialement signé le contrat. Il est probable que pour un fonds (bien géré), le risque de ne pouvoir verser la rente soit plus faible. Enfin, il est à noter que des individus seuls puissent être réticents à acheter en viager car ils sont très exposés au risque qu'une personne puisse vivre longtemps (voir le cas Jeanne Calment). Pour eux, il est certain que l'investissement en viager est a priori très risqué.

Un autre type de contrat aux Etats Unis: le reverse mortgage

Aux États-Unis, il existe un autre produit assez comparable au viager : le reverse mortgage. La logique derrière ce type de produit est la même que le viager : rendre liquide la richesse immobilière. En 2011, seulement 2,1% des ménages de plus de 65 ans possédaient un reverse mortgage. Cependant, ce montant était de moins de 0,5% en 2005, ce qui traduit une croissance forte du marché.

Cet emprunt hypothécaire se présente, à l'inverse du viager, le plus souvent sous la forme d'une ligne de crédit[8] . Cependant, on notera que les personnes désirant bénéficier d'un reverse mortgage peuvent aussi choisir une rente viagère ou une rente fixée pour une certaine période de temps. Il est possible de combiner également ces différentes options. Ceci prouve qu'il est sans doute possible d'offrir des solutions plus flexibles que le viager classique et qui peuvent peut-être mieux convenir à certains besoins spécifiques des retraités.  On peut en effet penser qu'augmenter les possibilités pour les retraités de pouvoir bénéficier de revenus supplémentaires liés à leur bien immobilier est bénéfique. Par exemple, une personne ne peut souhaiter utiliser son bien immobilier que si elle doit s'acquitter de dépenses de santé importantes. Dans ce cas, elle pourrait préférer la solution d'une ligne de crédit à une solution de type viager classique.

Dans tous les cas, le développement récent du marché des reverse mortgage laissent présager une croissance possible des produits permettant l'utilisation d'un bien immobilier pour le financement de la retraite. Ceci pourrait s'effectuer en France sous la forme d'un développement du viager. Il est en particulier intéressant de noter que l'intérêt plus important du reverse mortgage aux États-Unis s'effectue alors que la plupart des contrats (90%) sont aujourd'hui administrés par une agence fédérale[9] . Cela montre que les acteurs institutionnels peuvent sans doute jouer un rôle important dans le développement de ce type de produits. Ils peuvent créer un lien de confiance dans le cadre de contrats qui peuvent paraître complexes. Notamment aux États-Unis, les personnes désirant contracter un reverse mortgage doivent rencontrer un conseiller du HUD (U.S. Department of Housing and Urban Development) avant de pouvoir s'engager, ceci permettant sans doute de rassurer des personnes intéressées mais qui auraient la crainte d'être « flouées » par certains acteurs privés, ainsi que d'augmenter leur compréhension des produits.

Deux principales limites au développement du marché du viager

Il existe sans doute une limite principale à la vente en viager : le bien immobilier vendu. Autant, il est potentiellement facile de vendre en viager et d'en retirer des revenus importants à Paris ou sur la Côte d'Azur[10] , autant vendre dans une campagne un peu reculée peut être plus difficile. Cela ramène à un des problèmes principaux liés à l'immobilier : le manque de diversification. En effet, une personne qui détiendrait un bien immobilier qui serait la composante principale de son patrimoine reste soumise au risque qu'au moment de la vente du bien, la valeur de celui-ci soit plus faible qu'escomptée. 

Il existe un risque également pour les fonds qui investiraient dans le viager : le risque systémique de chute des prix immobiliers. L'expérience récente (États-Unis, Espagne ou Japon depuis 2007 par exemple)[11] montre que ce type de risque n'est pas à négliger et cela amène à la nécessité de bien penser la structure et la viabilité financière de ces fonds d'investissement.

Le financement de la retraite est une question complexe liée essentiellement à deux risques : celui de la longévité et celui de la dépendance. Les deux variables sont étroitement liées. En effet, plus la longévité est grande, plus le risque de faire un jour face à une situation de dépendance est élevé. Avec le vieillissement de la population, de nombreuses questions se posent quant à la capacité des systèmes de financement publics à répondre aux besoins des retraités. Ces besoins peuvent être de nature très variée : aménagement du logement, aide ménagère, aide médicale... Ils recouvrent globalement l'ensemble des services représentant ce qui a été appelé la silver économie. Cette dernière est définie comme l'économie au service des âgés et certains y voient de grandes potentialités en terme de créations d'emploi. La Direction de l'animation de la recherche des études et des statistiques (DARES) estime, par exemple, qu'elle pourrait créer 300 000 emplois nets, d'ici à 2020. Même si ces chiffres peuvent porter à discussion, il est certain que le vieillissement de la population française, mais aussi mondiale[12], devrait mener à un développement des secteurs rattachés à cette silver économie.

Cependant, une question fondamentale reste le financement de ces services. Les personnes âgées auront-elles les moyens de payer pour ceux-ci ? Étant donné qu'une partie importante de la richesse des retraités se trouvent dans l'immobilier, le viager est un des moyens pouvant permettre aux retraités d'accéder aux services offerts par la silver économie, et ainsi de pouvoir bénéficier d'une retraite plus agréable. Il permet en plus aux personnes de pouvoir se maintenir dans leur logement plus longtemps si elles le souhaitent.

Conclusion

 Le développement du viager ou d'autres produits type reverse mortgage peut participer au développement de la demande pour les services aux âgés, relaxant certaines limites financières qui les restreignent dans les services qu'ils peuvent acheter. Il peut permettre aussi de financer des modifications du logement afin de l'adapter aux besoins du grand âge.

De part son poids dans le patrimoine des retraités, l'utilisation de l'immobilier pour financer la retraite a un rôle potentiellement majeur à jouer au niveau de la demande pour les services aux âgés. Le viager offre donc un ensemble de possibilités non négligeables aussi bien au niveau individuel qu'au niveau macroéconomique. En effet, on voit mal comment la silver économie pourrait se développer fortement sans une demande importante, d'où un avenir peut-être glorieux pour ce vieux produit qu'est le viager qui pouvait sembler moribond il y a peu encore.  

Références

- http://www.caissedesdepots.fr/actualites/toutes-les-actualites/toutes-les-actualites-hors-menu/la-caisse-des-depots-a-linitiative-dun-projet-innovant-de-viager.html

- http://www.social-sante.gouv.fr/espaces,770/personnes-agees-autonomie,776/dossiers,758/silver-economie,2432/

- Makoto Nakajima & Irina A. Telyukova, « Reverse Mortgage Loans: A Quantitative Analysis », 2013. Working Paper.

Févier Phillipe, Laurent Linnemer & Michael Visser « Testing for Assymetric Information in the Viager Market », 2012, Journal of Public Economics.

 
Notes:
- [1]  Selon, le site de la caisse des dépôts, « le projet vise à : (1) apporter une solution permettant de rendre liquide le patrimoine immobilier des personnes âgées, afin de palier la baisse anticipée de leurs revenus ; (2) favoriser le maintien à domicile des personnes âgées ; (3) stimuler et sécuriser le marché du viager en France par des standards de qualité élevés et une exigence forte en matière de qualité. »
- [2]  On parle alors de viager occupé.
- [3]
- [4] Certains noteront que la vente en viager où le vendeur s'engage à verser une rente à l'acheteur égale au montant du loyer est un simple contrat de vente combiné à un contrat de location. En effet, Prix_du_Bien = Bouquet - VA(Loyer) + VA(Loyer) = Bouquet. Dans ce cas, le vendeur reçoit un bouquet égal au prix du bien et s'engage à verser un loyer aussi longtemps qu'il occupera le logement. Cette combinaison d'un contrat classique de vente et d'un contrat classique de location est donc un sous-cas du contrat de vente en viager.
- [5] Voir par exemple le graphique 4 du document suivant http://www.insee.fr/fr/ffc/docs_ffc/ref/revpmen09d.PDFbasé sur l'enquête patrimoine de l'INSEE. On y voit notamment que pour une majeure partie des retraités français leur résidence principale représente plus de 50% de leur patrimoine.
- [7] Notons que la dépendance est plus chère en institution. Or la rente viagère peut être augmentée du loyer quand une personne quitte son logement. En effet, dans ce cas l'acheteur peut désormais louer le bien qui était précédemment occupé par le vendeur. Ceci rend d'une certaine manière le viager encore plus intéressant pour le financement de la dépendance.
- [8] L'idée de la ligne de crédit est la suivante. La personne qui contracte un reverse mortgage peut le faire car elle souhaite pouvoir emprunter en cas de besoin. Or généralement une banque, par exemple, sera réticente à vous prêter des sommes importantes si vous ne fournissez pas de collatéral. Le reverse mortgage, sous la forme d'une ligne de crédit, permet de pouvoir emprunter auprès de la banque jusqu'à une limite liée à la valeur du bien immobilier. Ces emprunts ne doivent être remboursés qu'au moment où l'occupant quitte le logement ou décède. Si les sommes empruntées augmentées des intérêts sont supérieures à la valeur du bien immobilier, le prêteur ne peut récupérer au maximum que le bien immobilier.
- [9] Voir Nakajima et Telyukova (2013).
- [10] On notera que la caisse des dépôts commencera par investir dans ces deux régions où le marché immobilier est « tendu ».
[11] The Economist a mis en place un comparatif international de prix immobilier interactif très bien fait pour avoir une idée des évolutions des prix depuis 1975 en quelques clics : http://www.economist.com/blogs/dailychart/2011/11/global-house-prices
- [12] Un des enjeux étant aussi d'exporter certains produits destinés aux âgés.
 

Diplômé de l'Ecole d'Economie de Paris et de l'Université Paris 1 Panthéon-Sorbonne, Bertrand Achou est docteur de l'Ecole d'Economie de Paris, de l'Université Paris 1 et de l'université Ca' Foscari. Sa thèse et ses domaines de recherche portent sur l'évaluation des actifs immobiliers et sur le financement de la fin de vie.

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